相続登記(不動産の名義変更)

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権利証は相続登記の添付書類ではないのですか?

不動産の相続登記の手続きにおいて、権利証は原則として添付書類とはなりません(※相続登記の必要書類一覧はこちら)。
このページでは、権利証(登記識別情報)が原則として相続登記の添付書類とならない理由と、例外的に権利証が必要となるケースについて、ご説明しています。

登記済権利証書(権利証)は相続登記の添付書類ではない

登記済権利証書(権利証)というのは、法務局の朱色の受付印の押してある証書で、売買や贈与・相続などで所有権を取得した際に、権利取得者に対して発行されていたものです。

不動産を売却する際には、この権利証(または登記識別情報)を法務局に提供することで、「確かにこの不動産を売却する意思がある」ということを証明します。したがって、売買を原因とする所有権移転登記には、権利証が添付書類となります。売主が自分から権利証を提供していることで、売却意思があることを証明しているわけです。

しかし、相続登記は、被相続人が亡くなったことを原因としており、売買の場合と違って当事者の意思が原因となっていないため、権利証を添付して意思を証明する必要がありません。相続が発生して、それを誰が引き継ぐのかは、戸籍や遺産分割協議書で証明することになります。

したがって、相続登記の手続きにおいては、権利証は原則として添付書類となっていません。


登記識別情報通知書とは

法務局の朱色の受付印の押してある従来の形式の権利証は、平成16年の不動産登記法の改正により、発行されることがなくなりました。現在は、このような権利証の代わりに登記識別情報通知書というものが発行されます。
※従来の権利証は無効になったわけではありません。発行済みの権利証は有効です。

登記識別情報通知書は、従来の権利証とは異なり、法務局の受付印は押してありません。その代わりに、12桁の英数字の羅列である、暗証番号のようなものが印字されています。これを、登記識別情報と呼びます(登記識別情報通知書サンプル)。
この暗証番号は、銀行のキャッシュカードなどで用いられる暗証番号と同じようなもので、これを知っている人がその不動産の権利者と見られます。したがって、この番号は誰にも教えてはいけません。

この登記識別情報は、法務局から提供された段階では、目隠しシールにより封印されています。お手元にこの登記識別情報通知書が届くと、思わずシールをはがしてしまいそうになりますが、それは危険です。目隠しシールは、一度はがすと貼りつかないようになっていますので、はがさなければ、誰かに盗み見られた場合にすぐわかるということになります。はがしてしまうと、見られてもわかりません。

登記識別情報を保管されるときには、目隠しシールははがさずに、そのまま保管して頂ければと思います。

例外的に権利証が相続登記の添付書類となるケース

上記のとおり、通常、相続登記の手続きに権利証は必要ありません。しかし、例外的に必要となる場合があります。それは、登記簿に記載されている被相続人の住所を証明する住民票が発行されないなど、戸籍上の住所と登記簿上の住所のつながりがつかない場合です。

住民票が発行されないことなんてあるのかと思われるかもしれませんが、結構あります。住民票には保存期間というものがあり、転出や死亡等で除かれた日から5年が経過すると、取ることができなくなります。したがって、5年以上前に亡くなった方の相続登記の場合には、住民票は発行されません。

このような場合でも、戸籍の附票という書類によって、戸籍上の住所と登記簿上の住所のつながりを証明できる場合もあるのですが、この戸籍の附票も住民票同様、保存期間は5年ですので、除籍となった後5年が経過していれば、発行されなくなり、住所はつながらないということになります。

住民票も戸籍附票も保存期限が切れているようなケースでは、今回亡くなった被相続人と、登記簿上の所有者が同一であるということが、証明できないことになります(住所がつながらないので、同姓同名の別人である可能性が排除できない)。

このような場合には、全国一律の取り扱いではないかもしれませんが、当事務所の近隣の法務局では、下記の書類を添付することで手続きが可能です。

・権利証又は登記識別情報
・相続人全員からの上申書(上申書とは
・相続人全員の印鑑証明書

相続登記に権利証や登記識別情報が必要となるのは、上記のような、住所のつながりを証明する書類に代えて添付するようなケースに限られます。


遺言により法定相続人に相続させる場合

遺贈の登記は、受遺者と遺言執行者(又は遺言者の全相続人)の共同申請となります。相続登記は相続人の単独申請ですから、かなり手続きが異なります。

添付書類も異なり、相続登記では原則として必要なかった権利証が、添付書類となります(遺贈の登記の添付書類はこちら)。

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