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権利証は相続登記の添付書類ではないのですか?

不動産の相続登記の手続きにおいて、権利証は原則として添付書類とはなりません(※相続登記の必要書類一覧はこちら)。
このページでは、権利証が原則として相続登記の添付書類とならない理由と、例外的に権利証が必要となるケースについて、ご説明しています。

権利証は相続登記の添付書類ではない


「権利証」は、不動産の所有権を取得する登記手続きをしたときに、権利者に対して法務局から交付される書類です
たとえば、「不動産を購入した」とか「不動産を贈与してもらった」という登記をしたときなどに発行されます。

実は「権利証」とか「権利書」というのは俗称で、法律上の正確な呼び名ではありません。
法律上は、平成17年の不動産登記法改正前は「登記済証」、改正後は「登記識別情報」といいます。

売買を原因とする所有権移転登記には、権利証が添付書類となります。
不動産を売却する登記の際には、登記義務者である売主がこの権利証(登記済証または登記識別情報)を法務局に提供することで、「確かにこの不動産を売却する意思がある」ということを証明するわけです。

しかし、相続登記は、被相続人が亡くなったことを原因としてする登記であり、売買の場合と違って当事者の意思にもとづいてするものではないため、権利証を添付して当事者の意思を証明する必要がありません。
相続が発生して、それを誰が引き継ぐのかは、戸籍や遺産分割協議書で証明することになります。

したがって、相続登記の手続きにおいては、権利証は原則として添付書類となっていません。

登記識別情報とは

法務局の朱色の受付印の押してある従来の形式の権利証である「登記済証」は、平成17年の不動産登記法の改正により、発行されることがなくなりました。
現在は、登記済証の代わりに「登記識別情報」というものが発行されます。
※従来の登記済証形式の権利証が無効になったわけではありません。過去に発行済みの権利証は、有効です。

登記識別情報とは、12桁の英数字の羅列である暗証番号のようなものです。
この暗証番号は、銀行のキャッシュカードなどで用いられる暗証番号と同じようなもので、これを知っている人がその不動産の権利者と見られます。したがって、この番号は誰にも教えてはいけません。

この登記識別情報は、法務局から提供された段階では、「登記識別情報通知書」という用紙に記載されており、用紙の下部を折り込むことで見えないように隠されています(法務省のHP 登記識別情報通知書サンプル)。以前は登記識別情報の上に目隠しシールを貼って隠してあったのですが、シールが剥がれなくなるトラブルがあり、様式が変更されました。

この折り込み部分周辺のミシン目を切って開封することで登記識別情報を見ることができるのですが、開封して登記識別情報をむき出しにするのはおすすめできません。

登記識別情報がむき出しになっていると、第三者に盗み見られてもわからない、非常に無防備な状態となってしまうためです。

登記識別情報を保管されるときにはぜひ、折り込み部分は開封せずに、そのまま保管していただきたいと思います。

例外的に権利証が相続登記の添付書類となるケース


上記のとおり、通常、相続登記の手続きに権利証は必要ありません。
しかし、例外的に権利証が必要となる場合があります。

被相続人の住所のつながりがつかない場合

ひとつは、被相続人の住所を証明する住民票が発行されない場合など、被相続人の最終の住所と、登記記録上の住所のつながりがつかない場合です。

住民票が発行されないことなんてあるのかと思われるかもしれませんが、結構あります。住民票には保存期間というものがあり、転出や死亡等で除かれた日から5年が経過すると、取ることができなくなります。したがって、5年以上前に亡くなった方の相続登記の場合には、住民票は発行されません。

このような場合でも、戸籍の附票という書類によって、戸籍上の住所と登記簿上の住所のつながりを証明できる場合もあるのですが、この戸籍の附票も住民票同様、保存期間は5年ですので、除籍となった後5年が経過していれば、発行されなくなり、住所はつながらないということになります。

住民票も戸籍附票も保存期限が切れているようなケースでは、今回亡くなった被相続人と、登記簿上の所有者が同一であるということが、証明できないことになります(住所がつながらないので、同姓同名の別人である可能性が排除できない)。

このような場合には、全国一律の取り扱いではないかもしれませんが、当事務所の近隣の法務局では、下記の書類を添付することで手続きが可能です。

・権利証(登記済証又は登記識別情報)
・相続人全員からの上申書(上申書とは
・相続人全員の印鑑証明書

相続登記に権利証や登記識別情報が必要となるのは、上記のような、住所のつながりを証明する書類に代えて添付するようなケースに限られます。


遺贈の登記となる場合

遺言により不動産を相続人以外の第三者に遺贈する場合の登記手続きは、「遺贈」を原因とする所有権移転登記となります。

遺贈を原因とする所有権移転登記は、受遺者と遺言執行者(又は遺言者の全相続人)の共同申請となります。相続登記は相続人の単独申請ですから、かなり手続きが異なります。

添付書類も異なり、相続登記では原則として必要なかった権利証が、遺贈の登記では添付書類となります(遺贈の登記の添付書類はこちら)。

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