相続登記

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「相続登記」とは?

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなったときに、不動産の名義を相続人に変更する手続きです。


法務局に相続登記の申請をすることで、不動産の所有名義が、亡くなった方から相続人に変わります。


このページは、相続登記の専門家である司法書士が作成しました。長文ですが、お読みいただければ相続登記に関する疑問のほとんどは解消されると思います。


相続登記の「5つの疑問」にお答えします

司法書士の法律相談会では、相続登記についてご質問をお受けすることがよくあります。
そして、相続登記についてみなさんが疑問に思われていることの中で特に多いのは、つぎの5つです。

1.「そもそも相続登記はしなければいけない?」
2.「司法書士に依頼せず自分でできない?」
3.「誰が不動産を相続するのがいいのか?」
4.「相続登記にはどのような書類が必要?」
5.「相続登記をすると費用はどのぐらいかかる?」

これら5つのご質問について、以下で、ひとつずつご説明してまいります。


1.「そもそも相続登記はしなければいけない?」

結論から申し上げますと、相続登記は義務ではなく、ずっと相続登記をしていなかったとしても、罰則などはありません。
相続税の申告に「相続開始後10ヶ月以内」という期限があることとよく混同されるのですが、相続登記には、現状、期限は定められていないのです。

しかし、だからといって登記をずっとしないでいると、下記のように、様々なデメリットがあります。

相続登記をしなかったらどうなるか(放置のデメリット)

相続登記を怠っていた場合に起こりうる事態のひとつに、「いざ登記をしたいときに登記ができない」ということが考えられます。

たとえば、相続登記をしていない不動産について、「買いたい」という人が現れた場合、相続登記をしないと不動産は売れません。

しかし、このようなときに、相続人の一人が認知症になり、判断能力がなくなってしまっている場合には、家庭裁判所で成年後見人を選任する手続きをしない限り、有効な遺産分割協議ができず、相続登記ができません。
成年後見人の選任には時間がかかりますし、費用もかかります。

また、相続人の気が変わったり、相続人の仲が悪くなっていて、「遺産の取り分を増やしてもらわないと遺産分割協議書に印鑑を押さない」などと言い出すことも、ありえないことではありません。

そのほか、相続人が海外に行って連絡が取りにくくなったり、行方不明になって全く連絡がとれなくなっていることも、ないとは言えません。

以上のように、相続登記を怠っていると、「いざ登記をしたいときに登記ができない」という事になってしまう場合があります。

このほか、相続登記をしないうちに2次相続、3次相続が起こり、相続人の範囲か拡大していってしまうということも考えられます。
遺産分割協議は相続人全員でしなければいけませんので、相続人の範囲が拡大していけばいくほど、話し合いが難しくなっていってしまいます。

相続登記を放置すると、上記のようなデメリットがありますので、相続人の間で話し合いがまとまったのであれば、相続登記をしておかれることをおすすめします。

価値の高くない不動産の相続登記は

しかし、価値の高い不動産については相続登記をすべきであるとしても、価値の高くない不動産についても相続登記をするべきかどうかというのは、悩ましい問題です。
原野商法などで購入してしまったほとんど価値のない不動産のようなものについては、費用をかけて相続登記などしたくないというお気持ちはよくわかります。

しかし、このような価値の高くない不動産についても、できるだけ相続登記はしていただきたいと思います。

現在、国を挙げて所有者不明土地を減らそうという試みが行われています。
価値のあるなしにかかわらず、相続登記を進めることで、所有者不明土地を減らすことができるのです。

当事務所の相続登記の司法書士報酬は通常、定額「6万円」(消費税別)ですが、価値が低く、固定資産税が課税されていない不動産については、特別価格で相続登記の代行をさせていただきます(令和元年5月1日以降)。

現在、相続登記の義務化も検討されており、いずれは必ずしなければいけない手続きとなる可能性が高そうですので、価値の高くない不動産であっても、ぜひ相続登記をしていただきたいと思います。


2.「司法書士に依頼せず自分でできないのか?」

相続登記と一口に言っても、相続人の数や相続の仕方などさまざまな違いがあり、手続きの難しさも異なりますが、下記のようなケースは非常に手間がかかる相続登記となりますので、ご自分で相続登記をやってみるのは、おすすめできません。

自分でやるのが大変なケースその1「兄弟や甥姪(おいめい)が相続人」

亡くなった方にお子様がおられず、ご両親も亡くなっているような場合、亡くなった方の兄弟やおい・めいが相続人となります。

そして、このような場合には、親や兄弟などの戸籍についても、出生から死亡までさかのぼって取得する必要となることが多いため、非常に膨大な戸籍を集めることになります。

戸籍集めは、慣れていない方にとっては大変な手続きとなりますので、亡くなった方の兄弟やおい・めいが相続人となり、戸籍が大量に必要となる場合の相続登記は、専門家に依頼された方がよいでしょう。

自分でやるのが大変なケースその2「相続関係が複雑な場合」

誰が相続人となるのかがわかりにくいケースがあります。
たとえば、相続人にさらに相続が発生しているような場合(代襲相続や数次相続の場合)です。

誰が法定相続人となるのかの判断を間違えると、間違った相続人間でされた遺産分割協議は無効となるため、申請した相続登記を取り下げて、遺産分割協議書を作り直して再度相続登記のやり直しをする必要が出てくることもあります。

相続関係が複雑な相続登記は、専門家に相談されたほうがよいでしょう。

自分でやるのが大変なケースその3「法務局が遠方である場合」

相続登記の申請は、不動産所在地を管轄する法務局に対してする必要がありますので、不動産が遠方にあれば、法務局も遠方になります。

登記申請は郵送でできるため、遠方の法務局に相続登記を申請することはできますが、申請書や添付書類に誤りや不備があると、大変です。

登記申請書の誤りの訂正は、原則として法務局の窓口に行って、登記官の指示にしたがってする必要があるためです。
法務局のホームページ「登記の補正と取下について」

遠方の法務局まで行って申請書の補正をするのは大変ですので、法務局が遠方となる場合には、専門家に依頼されたほうがよいでしょう。

自分でやるのが大変なケースその4「登記完了を急ぐ場合」

相続登記が完了した後、不動産を売却する予定がある場合などは、登記の完了を遅らせるわけにはいきません。
申請書や添付書類に誤りがあったりして相続登記の完了が遅れると、不動産売却の決済の日程がずれてしまったりして、買主さんに迷惑がかかる ことになるためです。

相続登記を期限までに確実に完了させる必要がある場合には、専門家に依頼される方がよいでしょう。

自分でやるのが大変なケースその5「被相続人の住民票が発行されない場合」

相続登記の添付書類として、被相続人の住民票(除票)があります。
しかし、住民票は被相続人が亡くなると除票となり、除票となってから5年が経過すると、発行できなくなります。

このような、被相続人の住民票が発行されない場合には、上申書などの特別な添付書類が必要となりますので、専門家に依頼されたほうがよいでしょう。

また、被相続人の住民票が発行される場合であっても、その住民票に記載されている住所と登記記録上の住所が一致しなければ、住民票に記載されている住所と登記記録上の住所とをつなげるために、過去の住民票や戸籍を遡って取得する必要がありますが、それでもつながりがつかないことがあります。
そのような場合にも、上申書等が必要となりますので、専門家に依頼されたほうがよいでしょう。


◇◇◇


以上のような「自分でやるのが大変なケースその1~5」のようなケースに当てはまらない、通常の相続登記は、司法書士に依頼せずに自分で行うことも可能です。
法務局には登記手続きの相談受付窓口があり、相続登記のやり方を聞くこともできます。
ただ、法務局でやり方を聞いても、自分で戸籍を集めたり、遺産分割協議書を作成したりするのは、なかなか手間がかかります。

時間を節約されたい方、お手間を省きたい方は、やはり専門家にご依頼いただければと思います。

3.「誰が不動産を相続するべきか?」

相続が発生した際に、被相続人の遺産をどのように分けるべきかは、相続人全員の話し合いで決めていただくことになります。

相続人全員が同意したのであれば、奥さんが単独で相続をするとか、奥さんとお子さんが2分の1ずつの共有にするなど、どのような方法も可能です。
しかし、将来のことを考えると、あまりおすすめできない方法もあります。

兄弟姉妹で不動産を共有するのは?

いきなり結論から申し上げますが、相続登記の結果、不動産を兄弟姉妹の共有名義にするのは原則としておすすめできません。
不動産を兄弟の共有名義にすると、将来的にさまざまな問題が発生する可能性があるためです。では、どのような問題が起こりうるでしょうか。

1.共有者のひとりが、不動産を売りたいと言い出す

たとえば、相続登記の結果、不動産を長男と二男、三男の3分の1ずつの共有名義にしたとして、その数年後、三男が不動産を売却したいと言い出した場合、長男と二男は売却したくない、手放したくないというようなことになれば、兄弟間で争いになってしまうでしょう。

2.共有者の誰かに相続が発生する

兄弟3人は仲が良く、共有の状態でよいと考えていたとしても、長男が亡くなり、その相続人である長男の妻や息子が不動産の売却を希望するなら、やはりまた二男や三男との間で争いになるかもしれません。

3.共有者の誰かに相続が発生し、さらにその相続人にも相続が発生する

このような状態になると、相続人の数も大幅に増え、不動産の管理や売却についての相続人間の話し合いや合意が事実上不可能となり、誰もその不動産を有効に活用することができなくなる可能性があります。

このような状態を避けるために、できれば、不動産の名義は兄弟の共有にはされないほうがよいでしょう。
※不動産をすぐに売却する予定がある場合等、共有名義にしても問題がないケースもあります。

親子で不動産を共有するのは?

上記のとおり、相続登記の結果、兄弟で不動産を共有するのはおすすめできないのですが、親子で不動産を共有するのであれば、危険度はそれほど高くありません。

たとえば父が亡くなり、母と子が不動産を共有したとして、次に母が亡くなれば、結局その子が母の相続人になるのですから、それほど問題となりません。

ただし、この場合でも、子供が母よりも先に亡くなったとき、子供の相続人が母以外になる場合(子供に配偶者や子がいる場合)には、その点を考慮しておく必要はあります。

母を飛ばして子供名義にしてもいい?

相続人全員の話し合いがまとまるなら、お父様が亡くなったときに、お母様を飛ばしてお子様の名義に相続登記をしても問題がない場合が多いでしょう。

ただし、まったく問題がないわけではありません。

たとえば、お父様が亡くなった後、お子様の名義に相続登記をした家にお母様が住んでおられたとします。
その後、お子様が結婚された後に、お母様よりも先にお子様が亡くなると、お子様が遺言を残しておられない限り、お子様の奥さんがその家を相続することになり、お母様が今後その家に住んでいられるかどうかは、所有者となったお子様の奥さん次第という状態になってしまう可能性があるのです。


4.「相続登記にはどのような書類が必要?」

相続登記には3つのパターン(法定相続分による場合、遺言による場合、遺産分割協議による場合)がありますが、ここでは、もっともよくあるパターンである「遺産分割協議で決めた相続人が相続する」場合に必要となる書類についてご説明いたします。

不動産の所有者である父が亡くなり、その妻と子が相続人であるとき、妻と子の話し合いで、妻が不動産を相続すると決まった場合の必要書類は、次のようなものになります。

亡き父・・・出生から死亡までの一連の戸籍、住民票の除票
妻・・・戸籍、住民票、印鑑証明書、司法書士への委任状
子・・・戸籍、印鑑証明書
その他・・・遺産分割協議書、固定資産評価証明書

相続登記の必要書類については、こちらのページで詳しくご説明しています。相続登記の必要書類

上記の書類は最終的に登記申請の段階で必要な書類ですが、以下では、最初の相続登記のご相談のときにご用意いただきたい書類についてご説明いたします。

たくさん書いていますが、お手元になければお持ちいただかなくても結構です。


①固定資産税の納税通知書 相続登記のときにかかる費用のご説明のために、もしお手元にあれば、納税通知書をお持ちください。
②不動産の権利書 権利書は通常、相続登記の申請時の添付書類にはなりませんが、相続登記対象物件を確認させていただくためにお持ちください。
権利書が相続登記の添付書類にはならないことについて詳しくはこちら
③戸籍 もしお手元にあれば、亡くなった方の出生から死亡までの一連の戸籍(戸籍を出生まで遡る方法について、詳しくはこちら)と、相続人全員の現在の戸籍をお持ちください。
④住民票 もしお手元にあれば、亡くなった方の住民票の除票と、不動産を相続する予定の相続人の住民票をお持ちください。
⑤相続人全員の印鑑証明書 もしお手元にあれば、相続人全員の印鑑証明書をお持ちください。
⑥相続人全員のご連絡先 相続人のみなさんにご意思の確認をさせていただくため、みなさんのご連絡先(携帯番号等)のメモをお持ちください。
⑦身分証 運転免許証やマイナンバーカードなどの身分証をお持ちください。

これらの書類等のうち、お手元にあるものをご持参ください。戸籍、住民票等は、後日当方で職権で取り寄せすることも可能です。


5.「相続登記をすると費用はどのぐらいかかる?」

相続登記に関する費用には、①司法書士の報酬、②登録免許税、③各種実費の3種類があります。

このうち、②の登録免許税と③の各種実費は、どこの事務所に依頼しても、自分でした場合も同じですが、①の司法書士報酬は事務所ごとに自由に設定しており、どこの事務所に依頼するかによって、司法書士報酬は異なります。

当事務所では、相続登記の司法書士報酬は原則定額の「6万円」(消費税別)とさせていただいております。

【相続登記の費用一覧】

①司法書士の報酬 司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬、事務所ごとに自由に設定。
②登録免許税 相続による登記名義の移転にかかる税金。税率は固定資産評価額の0.4%。
③各種実費 戸籍をとるための実費や郵送実費など。通常、数千円程度。

さらに詳しい相続登記の費用の解説ページはこちら


まとめ

以上、相続登記に関するよくある5つのご質問に司法書士がお答えいたしましたが、いかがでしたでしょうか。

相続登記は、一生のうちにそう何度も経験することではなく、手続きをする前にはいろいろな不安を感じられると思います。

司法書士は相続登記の専門家です。事務所にお越しいただければ、みなさまの不安に思われることについて、くわしいご説明をさせていただきます。

ご相談のみで相続登記の手続きをされない場合には費用はいただいておりませんので、お気軽にご相談にお越しください。

松谷司法書士事務所のご相談予約はこちら


司法書士による相続登記の手続きの流れ

不動産の権利関係等の調査

不動産の権利関係等の調査
亡くなった方がどこにどのような不動産を所有しているか明らかでないときには、登記済権利証書や固定資産評価台帳等の調査をします。

戸籍取り寄せ、相続人確定

相続人の確定
戸籍を検討し、相続人を確定します。
ご依頼頂いた場合には、司法書士が相続登記に必要な戸籍、除籍、原戸籍等の取得を代行することも可能です(職務上請求)。
2~3週間程度で全ての戸籍が揃います。

登記必要書類の作成・調印

登記必要書類の作成・調印、ご意思の確認
登記に必要な書類(遺産分割協議書、委任状、上申書等)を作成し、相続人の皆様のご自宅に郵送します。署名押印をして同封の返信用封筒でご返送下さい。
必要書類の送付にあたり、相続人様の遺産分割のご意思の確認も、合わせて行います。

法務局での登記手続き

法務局での登記手続き
相続人様から必要書類をご返送いただいてから、登記申請書を作成し、法務局に相続登記の申請をします。
約1週間ほどで登記が完了します。

相続登記に関してよくあるご質問

みなさまより、相続登記に関してよくいただくご質問・お問い合わせをまとめました。

相続登記を依頼するのに、相続人全員が事務所に行く必要はありますか?
相続人のお一人がご来所いただければ結構です。
相続登記にあたっては、全相続人様のご意思の確認が必要となりますので、相続人様全員でご来所いただければありがたいですが、ご来所いただけない相続人の方につきましては、電話等でご意思の確認を行ないます。
遠方の不動産についても相続登記を依頼できますか?
上記のとおり、相続人のお一人がご来所いただく必要がありますが、全国どこの不動産の相続登記であっても、対応いたします。
相続登記完了までにどのくらいの期間がかかりますか?
相続登記の申請から完了までは法務局が混んでいなければ、1週間程度です。
ただ、申請の準備(戸籍集めや遺産分割協議書への調印など)には、2~3週間程度かかることが多いです。
相続登記はどこの法務局に申請しますか?
相続登記を申請する法務局は、不動産所在地を管轄する法務局になります。
こちらの「各法務局のホームページ」からお探しください。
どこに被相続人名義の不動産があるか、どうやって調べればよいでしょうか?
被相続人名義の不動産は、一般的には、権利証(登記識別情報通知)などからわかることが多いです。また、市役所で「名寄せ台帳」を取り寄せると、その市内で課税されている被相続人名義の不動産を漏れなく調べることができます。
登記に使った戸籍や住民票は、手続き後に返してもらえますか?
登記手続きに使用した戸籍や遺産分割協議書などは、「原本還付」の手続きをすれば、原本を戻してもらうことができます。戸籍等は銀行の相続手続きなどにも使えますので、原本還付の手続きをしたうえで、登記完了時にお返しさせていただきます。

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