相続登記

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相続登記を「義務化」する改正法が成立

今回、相続登記を義務化する法律が制定されました。


改正法は遡及して適用され、今後不動産を相続される方だけでなく、過去に不動産を相続して現時点で名義変更をしていない方についても、相続登記をしないとペナルティの対象になります。


このページでは、相続登記を義務化する改正法施行後の対処法や、不動産を相続したくないときに国に不動産を帰属させる新制度について、司法書士がくわしくご説明いたします。


不動産登記法の改正内容

所有者不明土地の解消を目的として不動産登記法が改正され、以前は義務とはされていなかった相続登記が義務とされ、期限内に必ずしなければいけないことになりました。
それでは早速、不動産登記法の改正内容をみていきましょう。

3年以内に相続登記をしなければならない

新しい不動産登記法においては、不動産の相続人に対し「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定められています。
つまり、以下の両方の事実を知った時点から3年以内に相続登記をしなければなりません。

・被相続人が死亡した事実
・自分が不動産を相続して所有者となった

したがって、不動産の所有者が亡くなった場合に、亡くなったことを知らなかったり、亡くなったことは知っていても、その方が不動産を所有していることを知らない場合には、相続登記の義務は発生しませんが、両方の事実を知っている場合には、相続登記の義務が発生します。

相続人申告登記制度の新設

改正不動産登記法では、「相続人申告登記」という制度が新しく作られました。これは、不動産を相続した人が法務局の登記官に対し「私が不動産の相続人です」と申し出て登記してもらう制度です。

上記のとおり、改正法のもとでは、不動産の所有者となったことを知ってから基本的に3年以内に相続登記しなければなりませんが、遺産分割協議が終わっていないなどの事情により、相続登記をするのが難しいケースもあるでしょう。

そこで、先に「自分が相続人です」と法務局に申請することにより、上記の義務を履行したことにしてもらえるのが、相続人申告登記制度です。

相続人申告登記の申請があると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。この時点では正式な相続登記ではありません。

その後、遺産分割協議などを行って相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記(名義変更)をすれば相続人は義務を履行したことになります。

相続人申告登記の具体的な申請方法について詳細は未定ですが、相続人が単独で申請できて添付資料も簡易なものとなる見込みです。正式な相続登記よりずいぶんと負担が軽くなるので、すぐに相続登記ができないなら、相続人申告制度を利用しましょう。

相続登記しない場合のペナルティは過料10万円

相続登記が義務化された後(=改正法の「施行日」以降)に、期限内に相続登記を完了しない場合、ペナルティが課されるので注意してください。

具体的には「10万円以下の過料」が課される可能性があります。過料とは、お金を取り立てられる金銭的な行政罰です。

過料は罰金や科料とは異なり犯罪ではないので、前科はつきません。ただお金をとられるだけでも十分なペナルティとなるでしょう。改正法施行後は早めに相続登記すべきといえます。

相続登記の義務を果たす具体的な方法

相続登記の義務を果たすためには、具体的にどうすればよいのでしょうか?以下の対応方法のうち、どれかを選んでください。

3年以内に相続人全員の共有登記をする

相続が発生して自分が所有者になったことを知ったら、3年以内に「法定相続人全員の名義の共有登記」をすれば、相続登記の義務を果たしたことになります。

ただし、後日遺産分割協議をして、相続人の一人の単独名義とする予定がある場合に「とりあえず」されるのであれば、この方法はあまりいい方法ではありません。

というのも、後日、遺産分割協議にもとづいて相続人の一人の単独名義とするためには、もう1回登記を行う必要があり二度手間となるうえ、名義変更に必要な税金である「登録免許税」を、最初の相続登記のときと単独名義とするための登記のときの2回支払わなければならないことになるからです。

また、法定相続人の共有名義で登記をすることは、権利関係が将来複雑化するなどの問題点があります。不動産を共有名義とする場合の問題点については、こちら

後日遺産分割協議をするのではなく、相続人全員が、上記の問題点を理解したうえで共有名義での相続登記を希望する場合にのみ、「法定相続人全員の名義の共有登記」をされるとよいでしょう。

3年以内に遺産分割協議をして相続登記する

相続が発生して自分が所有者となったことを知ったら、3年以内に遺産分割協議を行って、確定した相続人が相続登記をしましょう。これができれば、もっともコストをかけずに済みます。もっとも一般的な方法といえます。

ただ、3年以内に遺産分割協議がまとまらないケースも少なくありません。その場合には、次の相続人申告登記を利用されるとよいでしょう。

相続人申告登記をする

相続が発生して自分が相続人となったことを知っても、すぐに遺産分割協議ができないケースも少なくありません。その場合、とりあえず法務局で「相続人申告登記」をしましょう。そうすれば3年以内の相続登記申請義務を果たしたことになります。その後遺産分割協議が成立したら、その時点から3年以内に相続登記しましょう。

相続放棄する

不動産を相続したくないなら、相続放棄するのも1つの対処法となります。相続放棄したら相続人ではなくなるので、相続登記義務化の規定は適用されません。

相続放棄は、家庭裁判所に申請を行う必要があります。また、相続放棄には期限があり、相続人になったことを知ってから原則3ヶ月以内にする必要があります。

相続放棄について詳しくはこちら

相続登記を義務化する改正法の施行日は?

相続登記を義務化する改正法はまだ施行されていないので、現時点においてはまだ、相続登記は義務ではありません。

施行日は「法律の交付日から3年以内」に指定される予定です。2021年4月28日に交付されたので、遅くとも2024年4月28日までには施行されると思われます。

法改正施行日前の相続にも適用されるのか

相続登記は、いつの時点で発生した相続から義務化されるのでしょうか?

一般的に、法改正があると「施行後の法律関係」に対して適用される例が多数であり、法律施行前の法律関係については適用外とされるのが一般的です。

しかし、実は今回の改正法は、相続の発生が法律の施行前であるか後であるかを問わず、いずれの相続についても適用されます。施行前の相続に適用できないと、相続登記が行われずに放置されている現状の問題を解決できないためです。

したがって、現時点で不動産の相続人となっており名義変更をしていない方も、法律が施行されたら早めに相続登記しなければなりません。放置していると過料の制裁を課される可能性があります。

現在相続登記していない方に適用される期限

もしも今、すでに相続が発生しているけれども不動産の相続登記をしておられない場合、いつまでに登記すればよいのでしょうか?

それは、以下の2つの時点のうち、「遅い方」のタイミングまでです。このときまでに相続登記をすれば、義務を果たせます。

・ 相続開始と所有権取得を知ってから3年
・ 改正法の施行日から3年

たとえば2023年4月1日に改正法が施行されたとしましょう。そして、相続開始が2020年10月1日であったとします。

この場合、相続開始の3年後は2023年10月1日ですが、改正法施行の3年後は2026年4月1日です。よってこの場合、遅い方である2026年4月1日までに相続登記をすればよいことになります。

現時点で相続登記していない方の場合、ほとんどのケースで「改正法の施行日後3年以内」に相続登記すれば義務を果たせるでしょう。今後、いつ改正法が施行されるのか注視していく必要があります。

相続開始を知らなかった場合

相続人が相続の開始を知らなかった場合、改正法の施行日後3年ではなく「相続開始と所有権取得を知ってから3年以内」の期限が適用される可能性があります。

たとえば被相続人と生前接触がなかったり、山林などの不動産を相続したことに気づかなったりした場合、改正法施行後に相続に気づく方もおられるでしょう。

その場合、その山林の相続を知ってから3年以内に相続登記をすれば義務を果たせます。

不要な土地を国に譲渡できる法律の制定

今回の相続登記を義務化する法改正にあわせて、不要な土地を国に譲渡できる制度を定める法律が制定されました。正式には「相続等による取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」といいます。

これによると、土地の相続人や受遺者は、その土地が不要な場合に一定の要件を満たすと、国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

ただしすべての土地を引き取ってもらえるわけではありません。

少なくとも管理や処分に過分の費用や労力を要する土地でないことが必要です。たとえば崖地や土地上に工作物や車や樹木がある土地、地下に管理処分を難しくする有体物が埋まっている土地、隣地所有者ともめている土地などは引き取ってもらえない可能性があります。

また国に土地の引取りを求める際には審査が行われ、通過しなければ引き取ってもらえません。審査の手数料がかかりますし、10年分の土地管理費などの費用も発生します。

それでも土地を相続したくない方は、一度こちらの制度の利用を検討されるとよいでしょう。

まとめ

今後3年以内に相続登記を義務化する法律が施行されます。現在相続登記していない人にもペナルティが課される可能性があるので、くれぐれも注意しましょう。

今すぐ登記しなくてもペナルティはありませんが、できるだけ早めに登記申請すべきです。

相続登記の義務や過料の制裁が心配な方、自分で相続登記する余裕のない方は、お早めに司法書士までご相談ください。

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