所有者不明土地の解消を目的として不動産登記法が改正され、以前は義務とはされていなかった相続登記が義務とされ、期限内に必ずしなければいけないことになりました。
それでは早速、不動産登記法の改正内容をみていきましょう。

3年以内に相続登記をしなければならない

新しい不動産登記法においては、不動産の相続人に対し、「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定められています。

つまり、以下の両方の事実を知った時点から3年以内に相続登記をしなければなりません。

・被相続人が死亡した事実
・被相続人が不動産を所有しており、自分がそれを相続した事実

したがって、被相続人が亡くなったことを知らなかったり、亡くなったことは知っていても、その方が不動産を所有していることを知らない場合には相続登記の義務は発生しませんが、両方の事実を知っている場合には相続登記の義務が発生することになります。

相続人申告登記制度の新設

改正不動産登記法では、「相続人申告登記」という制度が新しく作られました。

これは、不動産を相続した人が法務局の登記官に対し「私が不動産の相続人です」と申し出て登記してもらう制度です。

上記のとおり、改正法のもとでは、不動産の所有者となったことを知ってから3年以内に相続登記しなければなりませんが、遺産分割協議が終わっていないなどの事情により、相続登記をするのが難しいケースもあるでしょう。

そこで、先に「自分が相続人です」と法務局に申請することにより、上記の義務を履行したことにしてもらえるのが、相続人申告登記制度です。

相続人申告登記の申請があると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。この時点では正式な相続登記ではありません。

その後、遺産分割協議などを行って相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）をすれば相続人は義務を履行したことになります。

相続人申告登記は、「とりあえずやる登記」ですので、相続登記よりも手続きが簡略化されています。相続登記と違い、相続人が複数いても、全員で協力してする必要はなく、各相続人が単独ですることができます。また、申請に必要な戸籍も相続登記よりずっと少なくて済みます。正式な相続登記よりずいぶんと負担が軽いので、すぐに相続登記ができないなら、相続人申告制度を利用しましょう。

法務省:相続人申告登記について

相続登記しない場合のペナルティは過料10万円

相続登記が義務化された後（＝改正法の施行日である令和6年4月1日以降）に、期限である3年以内に相続登記を完了しない場合、ペナルティが課されるので注意してください。

具体的には「10万円以下の過料」が課される可能性があります。過料とは、お金を取り立てられる金銭的な行政罰です。

過料は罰金や科料とは異なり犯罪ではないので、前科はつきません。ただお金をとられるだけでも十分なペナルティとなるでしょう。改正法施行後は早めに相続登記すべきといえます。

遺産分割協議がまとまらず、不動産を誰が相続するのか決められない場合に、相続登記の義務を果たすためには、具体的にどうすればよいのでしょうか？
以下の対応方法のうち、いずれかを選んでください。

3年以内に相続人全員の共有登記をする

いったん「法定相続人全員の名義の共有登記」をすれば、相続登記の義務を果たしたことになります。

ただし、この方法による場合、法定相続人全員名義の共有登記をするために１回登記をして、遺産分割協議がまとまってからもう１回あらためて、相続人の一人の名義にまとめる登記をすることになります。

そして、２回の登記のたびに、司法書士費用や登録免許税を支払うことになりますので、10万円以下の過料を支払う以上の費用負担が必要となる可能性があります。

3年以内に遺産分割協議をして相続登記する

遺産分割協議がまとまらない場合には、裁判所の遺産分割調停制度を利用して、協議をまとめる方法があります。

調停には、誰がどのように遺産を相続するかを決める強制力はありませんが、調停委員が話し合いの仲介をしてくれますので、冷静に相続人間の話し合いを進めることができます。また、遺産分割の調停がまとまらなかった場合には、自動的に審判手続きに移行します。遺産分割の審判手続きは通常数年かかることが多いようですが、最終的には、裁判官が、誰がどのように遺産を相続するかの審判を下します。

なお、遺産分割協議がまとまらない場合に、司法書士が間に入ってお話しすることはできません。遺産分割協議の相談や代理交渉をご希望であれば、弁護士にご相談下さい。

裁判所の遺産分割調停や審判には長い時間がかかりますので、相続登記の期限である3年以内に遺産分割協議がまとまらないケースも少なくありません。その場合には、次の「相続人申告登記」を利用されるとよいでしょう。

相続人申告登記をする

相続が発生して自分が相続人となったことを知っても、すぐに遺産分割協議ができないケースも少なくありません。その場合、とりあえず法務局で「相続人申告登記」をしましょう。そうすれば3年以内の相続登記申請義務を果たしたことになります。その後遺産分割協議が成立したら、その時点から3年以内に相続登記しましょう。

相続放棄する

不動産を相続したくないなら、相続放棄するのも1つの対処法となります。相続放棄したら相続人ではなくなるので、相続登記義務化の規定は適用されません。

相続放棄は、家庭裁判所に申請を行う必要があります。また、相続放棄には期限があり、相続人になったことを知ってから原則3ヶ月以内にする必要があります。

→相続放棄について詳しくはこちら

いつの時点で発生した相続について、相続登記が義務化されるのでしょうか？

一般的に、法改正があると「施行後の法律関係」に対して適用される例が多数であり、法律施行前の法律関係については適用外とされるのが一般的です。

しかし、実は今回の改正法は、相続の発生が法律の施行前であるか後であるかを問わず、いずれの相続についても適用されます。つまり、改正法施行前の相続に対しても、遡って改正法が適用されるということになります。

施行前の相続に適用できないと、相続登記が行われずに放置されている現状の問題を解決できないためです。

したがって、現時点で不動産の相続人となっており名義変更をしていない方も、法律が施行されたら早めに相続登記しなければなりません。放置していると過料の制裁を課される可能性があります。

改正法施行日よりも前に発生した相続について相続登記ができていない場合、いつまでに登記すればよいのでしょうか？

原則は、改正法の施行日である令和6年4月1日から3年以内、つまり令和9年4月1日までです。このときまでに相続登記をする必要があります。

ただし、改正法の施行前に発生していた全ての相続について、令和9年4月1日までに登記をしなければいけないというわけではありません。

改正法は、「相続が開始して所有権を取得したことを知ってから3年以内に相続登記をしなければならない」と定めており、3年の期限がスタートするのは、「相続のとき」ではなく、「相続の開始と所有権の取得を知ったとき」としています。

したがって、たとえば、被相続人と生前に接触がなく、相続が開始したことを知らなかった場合や、被相続人が不動産を所有していたことを知らなかったような場合には、改正法の施行前に相続が発生していたとしても、令和9年4月1日までに相続登記をする必要はなく、相続が開始して自分が不動産を取得したことを知ったときから3年以内に相続登記をすればよい、ということになります。

今回の相続登記を義務化する法改正にあわせて、不要な土地を国に譲渡できる制度を定める「相続土地国庫帰属法」が制定されました。正式には「相続等による取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」といいます。

これによると、土地の相続人や受遺者は、その土地が不要な場合に一定の要件を満たすと、国に土地を引き取ってもらえる可能性があります。

共有不動産の場合であっても、共有者の全員が共同して行うのであれば、引き取りの申請が可能です（相続土地国庫帰属法2条2項）。この場合には、共有者の全員が「相続により取得」した必要はなく、共有者の一人でも、相続により取得しているのであれば、全員が承認の申請をすることができます。

ただしどんな土地であっても、引き取ってもらえるというわけではありません。

まず、「相続により取得した土地」である必要があります。売買等により購入した土地は対象ではありませんし、相続により取得したとしても、建物は対象ではありません。

また、上に建物が立っている土地や、抵当権などの担保権が設定されている土地、管理や処分に過分の費用や労力を要する土地等はダメです。引き取ってもらえません。

また国に土地の引取りを求める際には審査が行われ、審査の手数料がかかりますし、10年分の土地管理費などの費用も発生します。

それでも土地を相続したくない方は、一度こちらの制度の利用を検討されるとよいでしょう。

こちらの制度を定める法律は令和5年4月27日に施行されており、相続登記の義務化よりも先行して制度がスタートしています。

相続登記が義務化され、改正法の施行以前に発生した相続にも適用されることから、今後法務局に相続登記の申請が殺到するおそれがあります。

特に申請が多くなるのは、おそらく、令和9年の3月頃でしょう。改正法の施行日（令和6年4月1日）から3年を過ぎることで過料の対象となる方が、一斉に相続登記に取り掛かられることになるためです。

相続登記の義務や過料の制裁が心配な方、自分で相続登記する余裕のない方は、お早めに司法書士までご相談ください。

※松谷司法書士事務所へのご相談はこちら